会計士は見た!住宅の買い替えを利用した錬金術!

不動産投資

新人会計士の住宅事情

私は、十数年前に公認会計士試験に合格し、大手監査法人に入所しました。
合格する年齢はバラバラですが、20代半ばで入所する人がボリュームゾーンでした。
大学を卒業したばかりか、大学を卒業して数年程度の人が多いので、入所当初はワンルームマンションを借りて住むひとがほとんどです。

ちなみに、大手監査法人といえども福利厚生面では都市部手当てが数万円もらえる程度で、大手商社のように社宅もなければ、住宅補助もありません。
にもかかわらず、監査クライアントへの往査は直行直帰が基本なので、今週は、月曜日が品川の会社、火曜日が渋谷の会社、水曜日が横浜の会社、、、というように毎日のように往査先が違い、通常パソコンなどの仕事道具も持ち歩かなければならなりませんので移動だけでもかなりの疲労があります。

さらに、繁忙期になれば、終電が当たり前の生活です。
そこで、少しでも交通の便の良いところ、すなわち家賃の高い場所に住みたいというインセンティブが働きます。
当時の初任給は、月35万円、手取りは30万円を切る状況ですが、家賃は最低でも10万円くらいのところに住むのが当たり前でした。神田なんて都心ではありません。日本橋からが都心、さすがに丸の内に住んでいるという話は聞いたことがありませんが、八重洲に住んでいる人は普通にいました。そんなレベルです。
苦労して試験に合格して大手監査法人に入所したのに、社宅や住宅補助制度がしっかりしている一般事業会社に入社した手取20万弱の新人社員と生活水準は変わらないのが実情です。

監査法人ブランドを使った錬金術

ここまでは、監査法人勤務の新人の住宅事情のお話でしたが、ここからは、お待ちかねの本題に入ります。
入所して2年目3年目あたりで同期の中にはマンションを買い始めるひとが出てきます。
今思えば、私はやりませんでしたが、入所2、3年目でマンションを買うのは、資産形成という点ではとても正しい選択だったと思っています。
大手監査法人勤務の金融機関から見た信用力は抜群に高く、入所2,3年目では、都心にファミリー向けのマンションを買うことはできなくても、新婚時代くらいまでなら乗り切れ、ギリギリ住宅ローン減税も狙える50㎡程度のマンションを買えるくらいの借り入れは十分に可能です。
そして、このマンションに独身時代と新婚の数年間までの10年弱を過ごし、子供ができて手狭になればさらに大きいマンションを買うというパターンが王道なのです。
ここで大事なポイントがあります。1件目をフラット35以外で購入し、2件目をフラット35を使って購入するのです。
実は、フラット35は、買い替えで使う場合、1件目の物件を売却若しくは賃貸に出す予定があれば(ポイントはあくまで「予定」)、1件目の残債をゼロとみなして審査してもらえるのです。
そして、住宅ローン減税も新たにスタートできますから、トータルでは約20年程度、金額にすれば800万円(40万円×20年。ペアローンを組めば更に!)の住宅ローン控除を受けることができます。
1件目の物件は賃貸にでも出しておけば、家賃収入も得られます。

住宅の価値が下がらないという保証はどこにもありませんが、それでも、住宅として賃貸を選択した場合、家賃が発生する確率は100%です。
価値が下がるかもしれない購入を選ぶか?確実に支出がある賃貸を選ぶか?答えは、火を見るよりも明らかです。

まとめ

私は、たまたま、大手監査法人でこのような資産形成術というか錬金術を見てきたので、大手監査法人勤務の話としてご紹介しましたが、これは、大手監査法人勤務だから、公認会計士だからできる錬金術では決してありません。
20代のような若いころから、資産形成についてほんの少しでも考えていた差が、人生では数千万円単位の差になってしまうのです。

今日という日は、あなたにとって人生で最も若い日です。
誰もが忙しい日々を過ごしているのはわかりますが、ほんの少しの時間でいいので、資産形成について考えてみてはいかがですか?



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